¿Cómo saber la edificabilidad de una finca?

Para saber si un terreno es edificable debes conocer su situación registral. Esa información la encontrarás en el Registro de la Propiedad. Para que puedas construirte una vivienda lo importante es que el suelo esté catalogado como solar en el ayuntamiento correspondiente.

Imaginemos que tenemos un coeficiente de 0,8 en un terreno de 100 metros cuadrados. La fórmula quedaría de la siguiente manera: E(t) = 100 s x 0,8 t/s, lo que nos daría 80 metros cuadrados. Es decir, que tendríamos que de un terreno de 100 metros cuadrados, la edificabilidad máxima sería de 80 metros cuadrados.

Para saber si un suelo rural es urbanizable debemos solicitar la cédula urbanística en el Ayuntamiento: en ella se nos indicará qué tipo de calificación tiene la parcela, si es urbana (ya se puede construir en ella), no urbanizable (no se puede construir en ella) o urbanizable (todavía no se puede construir pero está ...

La construcción no podrá ocupar más del 20% de la superficie de la parcela. Las características constructivas y estéticas deben estar acordes con el entorno. La altura máxima de la construcción será de 7 metros o dos plantas.

Según la Real Academia Española (RAE), la edificabilidad es la posibilidad de edificar en un suelo según la norma urbanística vigente, a la vez que el coeficiente que mide la capacidad edificable de una parcela, expresada en metros cuadrados de techo edificable por cada metro de superficie.

Se define con el coeficiente de ocupación que se expresa en forma de porcentaje entre la superficie ocupable respecto de la total. Ejemplo: si tenemos un terreno de 100 m² y las NNUU nos marcan una ocupación del 80%, la edificación podrá ocupar como máximo de 80 m².

Cuando conozcas cuánto mide de ancho y de largo el espacio, multiplica, y el resultado será el área en metros cuadrados. Como te contamos antes, si la superficie es compleja, además de multiplicar, tendrás que sumar el resultado según como hayas dividido el terreno.

Lo que expone la legislación vigente es que en un terreno rústico sí se puede construir (si no la hay ya) una casa de campo específica para el uso agrícola o ganadero de ese espacio.

Una topografía o estudio geotécnico te ayudará a conocer las características del terreno. Ayuda a conocer si el suelo cumple los requisitos para construir en él, un paso importante a completar. ¿Qué tipo de información exacta arroja el estudio?

Para urbanizar un terreno urbanizable hay que redactar una figura de planeamiento (plan parcial), y tras su aprobación, un proyecto, que es el proyecto de urbanización. Lo realizan arquitectos, apoyados por equipos multidisciplinares de expertos en tráfico, ingenieros medioambientales, etc.

Superficie mínima: ¿Cuántos metros se necesitan para construir una casa en terreno rústico? El terreno debe tener una extensión mínima de 2000 metros cuadrados para poder realizar construcciones.

Para saber si el terreno es edificable y podemos comenzar la construcción hay que consultarlo en el área de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la finca. En este departamento informan sobre su estado, si el terreno es urbanizable y sobre cuántas plantas se pueden edificar, entre otras características.

En este caso, para construir una casa en una parcela de 500 metros, podremos ocupar como máximo 125m2 del total y construir, en varias plantas, un máximo de 350m2.

¿Que espacios computan en la edificabilidad? En el cálculo de edificabilidad de un edificio computa todo espacio construido y habitable según lo defina la normativa urbanística. Así, todas las habitaciones por encima del terreno computarán como superficie edificada.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%. En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Se trata de un suelo que viene delimitado en los instrumentos de planeamiento urbanístico, como un terreno disponible para nuevo desarrollo y crecimiento urbano, lo que sucederá cuando se efectúen las obras de transformación correspondientes.

Por ejemplo, en una edificación proyectada sobre un terreno de 200 metros cuadrados (superficie total de la parcela), se pueden ocupar 100 metros (ocupación) para la construcción de 160 metros (edificabilidad).

Para una casa unifamiliar estándar con zona ajardinada se suelen necesitar unos 400-500 m2 de terreno como mínimo. De hecho, esta superficie es la que suele establecer la normativa municipal. Esta medida permite, por lo general, la edificación de una casa de entre 100 o 150 m2.

Nota:

Fórmula general para calcular la superficie de un terreno

Veamos cuáles son los pasos a seguir: Medir o conocer la longitud de la base y la altura del terreno. Multiplicar la base por la altura para obtener la superficie. Expresar el resultado con la unidad de medida adecuada (m²).

Notas:

La mayoría de la gente que desea conocer los metros cuadrados de su vivienda o local en España se dirige a la página web del catastro, dónde introduciendo la referencia catastral o, en su ausencia, rellenando los datos de localización del bien inmueble, obtendrá el dato de la superficie total construida en metros ...

No siempre es legal construir una vivienda en suelo no urbanizable. Sin embargo, si la finca rústica cuenta con una casa preexistente inscrita en el Registro de la Propiedad con una antigüedad de más de 40 años, sí que es legal residir en ella. Además, se podrán acometer obras de mejora y restauración.

Se puede construir una casa nueva en un terreno no urbanizable siempre que esté vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal de la finca. Para que esto sea posible, la vivienda debe estar alejada de la residencia habitual del propietario y ser indispensable para la explotación del suelo.

¿Qué ocurre si edifico en suelo rústico y no está permitido? El Código Penal español, en su artículo 319, impone penas de prisión desde 1 a 3 años y multa de 12 a 24 meses a aquellas personas que lleven a cabo obras de edificación no autorizables en suelo no urbanizable.

A través del estudio de suelos se puede conocer las características físicas y geológicas, se puede ver la secuencia litológica, las diferentes capas y su espesor, la profundidad del nivel del agua subterránea y hasta la capacidad de resistencia de un suelo o una roca.

Como saber el tipo de suelo de un terreno

Para determinar el tipo de suelo de un terreno, es importante realizar un estudio de suelos o análisis geotécnico. Este estudio consiste en la extracción de muestras del suelo y su posterior análisis en laboratorio.