¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado en España?

La diferencia entre valor catastral y valor de mercado es, por tanto, la forma en la que se valora un inmueble: el primero se basa en criterios administrativos y fiscales, y el segundo en criterios de mercado y rentabilidad.

Valor catastral y valor de mercado: diferencias

El valor de mercado de una propiedad tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. En cambio, el valor catastral emplea información objetiva del valor real del inmueble.

Diferencias ente valor catastral y de mercado

La diferencia más clara entre los dos términos es que el valor de mercado es el más alto y es el que utilizaremos para vender la propiedad y el valor catastral nos sirve para saber y contabilizar los impuestos que recaen sobre la vivienda.

Nuevamente, la base impositiva sobre la que se aplica el porcentaje es el valor catastral. Ese porcentaje varía de 0.405% a 1.166%; dependiendo de la región específica en la que esté ubicada. Se trata de un impuesto que debe ser pagado una vez al año por parte del propietario legal de la propiedad.

La diferencia entre el valor catastral y el valor de referencia es que este segundo se usa para estimar el valor de mercado de la propiedad a partir de los datos del catastro inmobiliario y que supone la referencia mínima por la que se debe tributar al comprar o heredar una vivienda (ITP, IAJD).

Lo que sí es habitual es vender una vivienda por un precio superior al de su valor catastral, aunque debe saberse que esto tiene consecuencias fiscales. El vendedor debe pagar la plusvalía municipal y el incremento patrimonial en su declaración de renta, además de una parte del notario (conforme ley).

Para conocer el valor fiscal de un inmueble, es necesario dirigirse a la oficina de Hacienda de cada Comunidad Autónoma o visitar su sitio web y solicitarlo. El valor fiscal puede variar dependiendo de la región donde se encuentre el inmueble.

Si vendemos una vivienda o terreno por debajo de su valor catastral saltarán todas las alarmas de Hacienda, ya que este desajuste puede deberse a pagos en dinero no declarado. Por lo tanto, es muy importante saber cómo calcular el valor catastral de nuestra vivienda y cómo éste puede afectar a su venta.

Por ello, si el valor de referencia catastral es muy bajo en comparación con el valor real del inmueble, el comprador tendrá que pagar más impuestos, lo que puede afectar negativamente al interés de compra.

Vender por debajo del valor catastral puede tener varias consecuencias. En primer lugar, puede atraer la atención de las autoridades fiscales, en este caso, la Agencia Tributaria, ya que puede considerarse una forma de evasión de impuestos. Esto puede resultar en multas y sanciones significativas para el vendedor.

El valor catastral es la valoración del bien inmueble que realiza la Dirección General del Catastro que depende del Ministerio de Hacienda.

La Dirección General del Catastro, órgano dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, determina anualmente determina anualmente el valor de referencia de los bienes inmuebles, a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles realizadas en documento público.

Para conseguir este dato, basta con acudir o llamar al Catastro municipal, ya que es ahí donde se asigna el valor de cada inmueble, o con revisar el recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

“El valor que ha de constar en la escritura es el precio real que se ha pagado por el inmueble adquirido”.

La plusvalía se paga únicamente por el valor catastral del suelo de los terrenos urbanos. Así, si cogemos un recibo del IBI urbana, veremos que el valor catastral de una finca urbana es la suma del valor del suelo y el valor de la construcción (si hay).

El valor de mercado, en cambio, es el valor que se establece en el momento de la compraventa de un inmueble y que depende de la oferta y la demanda así como de las características físicas, económicas y jurídicas de la propiedad.

Tributar por el valor de la escritura, recurriendo posteriormente la liquidación que notifique la Administración. Esta segunda vía conlleva el riesgo de sanciones, puesto que tributar por debajo del valor de referencia de Catastro implica incurrir en un fraude.

Dirigiéndose a la oficina territorial (departamento de gestión) del Registro Catastral de su provincia, solicitando cita previa llamando al Teléfono de Atención Catastral (902 37 36 35 - 91 387 45 50) y presentando la documentación que acredite la propiedad del inmueble.

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

El valor neto de la vivienda es la diferencia financiera entre el valor de su casa y la cantidad de dinero que usted aún adeuda sobre esa vivienda. Por ejemplo, si su casa vale $100,000 y usted adeuda $75,000 de su préstamo hipotecario, tendrá $25,000 de valor neto sobre su vivienda.

Consiste en hacer un listado de todos tus activos (inmuebles, acciones, fondos, dinero en cuenta corriente...) y restar todas tus deudas o pasivos (hipotecas, préstamos y otras deudas). El dinero resultante es tu patrimonio o riqueza neta”, explica Carlos Galán Rubio, autor de “Independízate de Papá Estado”.

El Catastro revisa cada diez años los valores catastrales y puede hacerse al alza, esto implica que haya desviaciones entre el valor real y el utilizado para el cálculo del impuesto.

Si el valor de referencia del inmueble es superior al precio que se haya comprometido a pagar por la vivienda, el comprador deberá pagar mucho más de lo que tenía previsto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Si un inmueble no cuenta o no existe valor de referencia catastral, es obligación tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, será necesario comenzar una comprobación de valores e impugnarse.

En el caso de la vivienda nueva, el tipo aplicable es un 10% sobre el valor de venta o un 4% si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO). El ITP es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y se aplica generalmente cuando hay una transmisión o venta de bienes entre particulares.

Pensamiento matemático

a) ¿Qué relación hay entre el valor catastral y el descuento aplicado? Hay una relación de proporcionalidad directa.

El coeficiente multiplicador del valor catastral (CMVC), se obtiene como cociente entre el coeficiente de variación del mercado inmobiliario (CVMI), desde el año de aprobación de las ponencias de valores hasta el año 2011, y el producto del coeficiente de referencia al mercado (RM) por el coeficiente de actualización ...