¿Cuándo entra en vigor la nueva ley de alquileres 2023?

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Desde su implementación, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.

La Ley de Vivienda entró en vigor el pasado 26 de mayo, aunque con una serie de limitaciones. Es decir, la Ley de Vivienda ya ha entrado en vigor, pero quedará para el próximo 1 de enero de 2024 lo relativo a los incentivos fiscales que se aplicarán en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda.

Se mantiene los 3 años de duración de los contratos. La actualización pasa a ser semestral. La fórmula de actualización pasa a ser en base al coeficiente de "Casa Propia". El valor de los alquileres no podrá ser en dólares, y la publicidad de los inmuebles tampoco podrá expresarse en otra moneda que no sea en pesos.

La nueva ley de Alquileres sancionada el 10 de octubre por el Congreso de la Nación entra en vigencia el miércoles, tras ser promulgada mediante el Decreto 533/2023.

Lo que a priori era una medida temporal, se ha convertido en una de las que forman parte de la nueva Ley de Vivienda. Así, mientras que durante 2023 el incremento está limitado al 2%, a partir de 2024 se actualizarán a un máximo del 3%.

En resumen, la nueva Ley de Vivienda en España, en líneas generales, no afecta retroactivamente a los contratos de alquiler firmados antes de su entrada en vigor.

Tope del 2% y el 3% en el contrato de alquiler

Actualmente, está en vigor el límite del 2% a la subida de los alquileres de la vivienda. Una medida que fue aprobada dentro del paquete de medidas para mitigar el impacto de la invasión de Ucrania y que se prorrogó en el inicio del año.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

Establece que los ingresos generados exclusivamente por la locación de hasta dos inmuebles quedarán exentos del pago del monotributo. La legislación también ofrece la posibilidad de descontar un 10% del valor total del alquiler anual del Impuesto a las Ganancias tanto para el propietario como para el inquilino.

Se puede calcular por regla de tres simple, multiplicá el último índice (fecha actual) por 100 y luego al valor obtenido se lo divide por el primer índice, por último al resultado final se le resta 100, de esta manera tenés el porcentaje de aumento que debe aplicarse al valor inicial del alquiler.

A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

La actualización de los alquileres no puede hacerse con cualquier referencia sino que se debe tomar el Índice para Contratos de Locación (ICL), que se puede consultar en la web del BCRA.

El coeficiente Casa Propia incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9, lo que significa que en lugar de reflejar completamente el promedio de la variación salarial, se toma el 90% de dicho promedio.

Es decir, todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 solo podrán actualizar su renta con, como máximo, un incremento máximo del 2% (salvo excepciones). Para 2024 el límite se ha fijado en el 3% de subida.

La mejor forma de avisar al arrendatario de la subida del alquiler es mediante una notificación escrita que deje constancia fehaciente de tu voluntad. También podrás ponerle una nota en el recibo de pago de la mensualidad anterior.

Tendremos cinco años de prórroga obligatoria. Posteriormente, hay una prórroga adicional por plazos anuales de hasta tres años, siempre que las partes no denuncien el contrato. A partir de ahí, el contrato pasa a tácita reconducción.

Lo que a priori era una medida temporal, se ha convertido en una de las que forman parte de la nueva Ley de Vivienda. Así, mientras que durante 2023 el incremento está limitado al 2%, a partir de 2024 se actualizarán a un máximo del 3%.

Si el aumento en la renta es superior a lo que marca la ley, el inquilino podrá pedir ayuda en la Procuraduría Federal del Consumidor o en un juzgado especialista en materia civil de la Ciudad de México.

Es decir, un inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años (7 si el “casero” es una persona jurídica), con independencia de que el contrato firmado lo fuera por un año de duración. Modelo de contrato de alquiler de vivienda.

De acuerdo con la Ley de Alquileres vigente, la cual establece que los aumentos de los contratos se rigen por ajustes anuales, los inquilinos que firmaron un contrato en enero de 2022, sufrirán el próximo mes un aumento de alrededor del 81%. En diciembre, el incremento rondó el 77,58%.

– Si la decisión se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. – Si la decisión se toma luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización sólo un mes de alquiler.

¿Qué pasa si no está sellado? Algunos piensan que si el contrato que no está sellado no tiene validez. Esto es falso. El contrato sin sellar tiene plena vigencia y es ley para las partes.

El principal impulsor de la actual ley de alquileres, Daniel Lipovetzky, reconoció este jueves que la norma “no funcionó”.

¿Cuánto puede subir el alquiler al renovar el contrato? Hasta el 31 de diciembre de 2023, todos los contratos que se renueven no podrán subir su precio por encima del 2% de límite impuesto por el Gobierno. En 2024, podrán subir un máximo del 3% y en 2025 por un nuevo índice del que aún se desconoce sus características.

Los alquileres se actualizan una vez al año. A partir de la sanción de la Ley de Alquileres (27551) en julio de 2020, los contratos se extendieron de dos a tres años y se reformuló la forma en la que se determinan sus precios: el valor se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato.

¿Qué es la fórmula Casa Propia? La fórmula de actualización Casa Propia se propone como el nuevo indicador de actualización de las cuotas para los diferentes créditos que se enmarcan dentro del Programa Federal Casa Propia y Procrear II.

El 70% de los mexicanos vive en una vivienda propia pagada o en proceso de pago. Un 16% de los habitantes vivien en casas o departamentos rentados, un 14% en inmuebles prestados y el 2% restante tiene otra situación de vivienda, de acuerdo con cifras de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del Inegi.