¿Cuando un terreno es considerado urbano?

Entendemos por suelo urbano aquel terreno que se encuentra incluido en los planes urbanísticos del municipio y además cuenta con todos los servicios básicos como el agua, el saneamiento o electricidad.

El suelo urbano es aquel que dispone de servicios y dotaciones básicas como calles pavimentadas, red de abastecimiento, alcantarillado o suministro de energía eléctrica…

En puridad, la verdadera transformación del suelo urbanizable a urbano solo se realizará cuando el planificador revise el PG estructural y constate que las meras expectativas de desarrollo se han confirmado, se encuentra urbanizado y que por ello clasificará como urbano.

La principal diferencia entre suelo urbano y urbanizable radica en que el primero ya ha sido urbanizado y cuenta con todas las infraestructuras y servicios necesarios para la construcción de edificios, mientras que el segundo se encuentra en proceso de urbanización o se espera que lo sea en el futuro.

Para saber si el terreno es edificable y podemos comenzar la construcción hay que consultarlo en el área de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la finca. En este departamento informan sobre su estado, si el terreno es urbanizable y sobre cuántas plantas se pueden edificar, entre otras características.

Cuando se habla comúnmente de un terreno rural o urbano, se refiere a la zona en que se encuentra, urbano para aquellos que se encuentran fuera de la periferia de las ciudades y urbano cuando está dentro de una ciudad.

Si es un terreno agrícola, el mínimo en que se podrá dividir será de 5.000 metros cuadrados. Para un bien urbano, el mínimo en que se podrá dividir se reduce a 300 metros cuadrados (en el caso de los sectores más poblados se reduce a 100 metros cuadrados).

Se puede construir una casa nueva en un terreno no urbanizable siempre que esté vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal de la finca. Para que esto sea posible, la vivienda debe estar alejada de la residencia habitual del propietario y ser indispensable para la explotación del suelo.

El terreno urbanizable es un espacio idóneo para construir una nueva casa, o también para levantar un negocio. Este se refiere a aquellos suelos que son aptos para ser urbanizados, esto es, acondicionados y preparados para, tras una transformación urbanística, tener un uso urbano legal.

El suelo urbano para que sea edificable debe cumplir con la condición de solar. Esta se adquiere cuando su urbanización es acorde a las normas establecidas en el Ayuntamiento. En algunos casos no se dispone de un plan específico, sin embargo, sí existen reglas generales que imperan en estas circunstancias.

Tipos de suelo urbano

En términos urbanos, solar, solar edificable o vacío, baldío o parcela abierta es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado y en el que posteriormente su uso pueda desarrollarse adecuadamente.

Dentro de esta clase de suelo, existen dos categorías según la consolidación de la urbanización, y son el suelo urbano consolidado y no consolidado. El suelo no urbanizable es aquel en el que no está previsto su desarrollo urbanístico y el suelo urbanizable es aquel idóneo para absorber el crecimiento previsible.

Superficie mínima: ¿Cuántos metros se necesitan para construir una casa en terreno rústico? El terreno debe tener una extensión mínima de 2000 metros cuadrados para poder realizar construcciones.

Cuando se construye en un espacio que no está escriturado a tu nombre, significa que la construcción será propiedad del dueño del terreno. No importa si el pago de los materiales y de la mano de obra se hizo por cuenta propia, al edificar en un terreno ajeno se pierde lo construido.

Como saber el tipo de suelo de un terreno

Para determinar el tipo de suelo de un terreno, es importante realizar un estudio de suelos o análisis geotécnico. Este estudio consiste en la extracción de muestras del suelo y su posterior análisis en laboratorio.

La regla general es que la superficie predial mínima puede ser desde los 300 metros cuadrados.

Existen tres tipos de terreno:

Estos son los distintos factores a evaluar en un terreno para conocer su viabilidad en construcción:

La construcción no podrá ocupar más del 20% de la superficie de la parcela. Las características constructivas y estéticas deben estar acordes con el entorno. La altura máxima de la construcción será de 7 metros o dos plantas. La edificación se realizará minimizando el impacto visual y la topografía del terreno.

En cuanto a los costos depende de muchos factores pero como orientativo se estima que es el 2% del valor de la propiedad.

Para iniciar este proceso corresponde realizar la agrimensura legal mediante la cual un agrimensor mide el terreno y confecciona el plano de subdivisión, en base a las normativas provinciales y municipales sobre las medidas mínimas de frente y de tierra (a cumplir en cada uno de los lotes a crearse).

Como decíamos antes, los metros cuadrados que se pueden construir en un terreno rústico varían mucho en función de la legislación autonómica y municipal. Sin embargo, una edificabilidad habitual de vivienda en un terreno calificado como no urbanizable y no protegido puede rondar los 0,01m2/m2 a 0,03m2/m2.

Para ello es tan sencillo como acudir a la notaría más cercana con la escritura de propiedad de la finca (o fincas adscritas a la caseta), la licencia municipal y la memoria agronómica. Con esta documentación el notario tramitará en unos días la inscripción en catastro y el registro de la propiedad.

Como norma general, no se puede construir en suelo rústico, pero sí pueden llevarse a cabo explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y también construcciones de otros usos, como viviendas.

Para que un suelo rústico o rural pase a ser urbanizable, es decir, para que pueda transformarse de manera ordenada en suelo urbanizado, es necesario e imprescindible que se establezca su ordenación mediante planes urbanísticos. Son estos los que definen las clases de suelo.

REGLA GENERAL: corresponde a los propietarios de suelo (parcelas) asumir los gastos de urbanización, es una obligación que origina la propiedad a modo de "carga real" y que acompaña a la finca, de la cual debe responder aquella persona que consta como propietario en el momento en el que se giran y liquidan los gastos ...