¿Cuánto se puede subir el alquiler cada año?

La nueva ley de vivienda la actualización del precio de los alquileres dejará de estar vinculada al IPC y se regirá por un límite máximo del 3%.

En este sentido, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), establece un tope de la subida de los alquileres al 2% para lo que queda de 2023, como estaba determinado hasta ahora.

Para los inquilinos que deban afrontar ese cambio en octubre de 2023, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante. Tras 12 meses sin cambios, estas familias ahora tendrán que pagar más del doble que lo desembolsado en septiembre. En concreto, de un mes al otro el aumento será de un 115,3%.

Mientras que durante en 2023 el incremento está limitado al 2%, a partir de 2024 se actualizarán a un máximo del 3%. Si pagamos 1.000€ al mes, el propietario del inmueble podrá incrementar el precio del alquiler 30€/mes. El precio de la vivienda en alquiler continúa estando elevado.

¿Cuánto puede subir el alquiler al renovar el contrato? Hasta el 31 de diciembre de 2023, todos los contratos que se renueven no podrán subir su precio por encima del 2% de límite impuesto por el Gobierno. En 2024, podrán subir un máximo del 3% y en 2025 por un nuevo índice del que aún se desconoce sus características.

Durante el último año el IPC ha escalado posiciones como no sucedía desde hace tiempo. Sin embargo, según se aprobó a finales de 2022, los alquileres no pueden subir más del 2% a lo largo de 2023.

¿Cómo avisar al inquilino de la subida del alquiler? La mejor forma de avisar al arrendatario de la subida del alquiler es mediante una notificación escrita que deje constancia fehaciente de tu voluntad. También podrás ponerle una nota en el recibo de pago de la mensualidad anterior.

En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

Se puede calcular por regla de tres simple, multiplicá el último índice (fecha actual) por 100 y luego al valor obtenido se lo divide por el primer índice, por último al resultado final se le resta 100, de esta manera tenés el porcentaje de aumento que debe aplicarse al valor inicial del alquiler.

Si no te comunican subida, pagas lo mismo hasta que lo hagan

Así, si el arrendador le carga un recibo con cualquier incremento, sea del 2% o superior, el usuario tendrá derecho a exigirle la devolución de ese aumento.

Un contrato de alquiler de una vivienda permanente es de mínimo cinco años, si es un alquiler entre personas físicas, y de siete años si se lleva a cabo entre personas jurídicas.

La inflación anual estimada del IPC en octubre de 2023 es del 3,5%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE. Este indicador proporciona un avance del IPC que, en caso de confirmarse, supondría que la tasa anual se mantiene estable, ya que en el mes de septiembre esta variación fue también del 3,5%.

Evolución de la tasa anual

La inflación anual estimada del IPC en agosto de 2023 es del 2,6%, de acuerdo con el indicador adelantado elaborado por el INE.

Sin embargo, la normativa permite a los propietarios de inmuebles en zonas tensionadas que, en los nuevos contratos, suban el alquiler hasta un 10% sobre la renta vigente en los últimos cinco años si tiene un duración de, al menos, una década.

Imaginemos un alquiler de 850€ que debe actualizarse en diciembre de cada año. El valor del IPC de diciembre de 2022 es del 5,7% (puede consultarse aquí) La ecuación quedaría: 850€ x (1+0,057) = 898,45€ La nueva renta a cobrar sería de 898,45€ tras aplicar la actualización del IPC del mes de diciembre de 2022.

Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Concretamente, en su artículo 11, se especifica que debe avisar al propietario en un plazo de 30 días de antelación.

La actual Ley de Alquileres rige desde el 1° de julio de 2020. La norma cambió la modalidad de actualización de los alquileres, fijó reglas para el pago de expensas y amplió la duración de los contratos.

La renta se actualiza el día en que se cumple cada año de vigencia del contrato. Por ejemplo, si lo firmaste el 23 de febrero de 2020, el precio del alquiler se actualizará el 23 de febrero de 2021. La notificación del cambio en el precio debe hacerse por escrito y explicar el porcentaje aplicado.

Desde el 18 de octubre que los nuevos contratos de alquiler se rigen por el índice Casa Propia (CP) para actualizarlos. A su vez, quienes mantengan vigente un acuerdo formal previo, deberán sostener el Índice de Contratos de Locación (ICL), el de la ley anterior.

Cuando el casero necesita la vivienda para vivir él mismo, su expareja o algún familiar de primer grado de consanguinidad, se puede interrumpir el contrato antes de haber finalizado los 3 primeros años, pero siempre después de que haya transcurrido un año desde que se firmó el contrato.

Tácita reconducción después del octavo año de alquiler

A este hecho se le llama “tácita reconducción” y quiere decir, que el contrato se renueva automáticamente por un período de un año o de un mes y quedará sometido al Código Civil español y no a la LAU.

¿Qué pasa cuando un inquilino lleva más de 10 años? No pasa nada.

En el supuesto de que el propietario quiera rescindir el contrato de alquiler por necesitar la vivienda para uso propio, debe notificarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación. Es recomendable hacerlo por escrito por algún medio que deje constancia, como un burofax.

La previsión para la media anual se mantiene en el 3,9% este año y el 3,4% el año próximo, con tasas interanuales del 5% y del 1,5% en diciembre de 2023 y diciembre de 2024, respectivamente.

Destacaron los descensos de vestuario y calzado y de transporte, y el alza de alimentos y bebidas no alcohólicas. En junio de 2023, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) anotó una variación mensual de -0,2%, acumulando un incremento de 2,1% al sexto mes del año, y un aumento de 7,6% a doce meses.

La tasa de variación anual del IPC en España en agosto de 2023 ha sido del 2,6%, 3 décimas superior a la del mes anterior.