¿Cuánto se puede subir el alquiler de un local comercial en 2023?

Durante el último año el IPC ha escalado posiciones como no sucedía desde hace tiempo. Sin embargo, según se aprobó a finales de 2022, los alquileres no pueden subir más del 2% a lo largo de 2023.

IPC de locales comerciales en 2023

Si el alquiler cuesta 4.000 euros al mes, habrá que sumarle el 3,5% de septiembre a esa cantidad, lo que arroja una cifra de 4.140 euros mensuales de renta hasta la próxima actualización.

Una de las medidas más impactantes es el límite que ha puesto el Gobierno a la actualización de los precios del alquiler. Este límite será de un máximo del 2%, una gran diferencia con respecto a si se actualizase con respecto al IPC, el cual ha subido un 8,3% en junio de 2022.

Por ejemplo, para arrendamientos de locales comerciales que cumplan una anualidad en junio, habrá que tomar el 4,1% de abril. Si el alquiler cuesta 4.000 euros al mes, habrá que sumarle el 4,1% del IPC de abril a esa cantidad, lo que arroja una cifra de 4.164 euros mensuales de renta hasta la próxima actualización.

En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo.

Independientemente de la renta pactada, serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada.

Lo que a priori era una medida temporal, se ha convertido en una de las que forman parte de la nueva Ley de Vivienda. Así, mientras que durante 2023 el incremento está limitado al 2%, a partir de 2024 se actualizarán a un máximo del 3%.

El contrato de alquiler de locales comerciales está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1994. Esa norma es la que regula los contratos realizados con posterioridad al 1 de enero de 1995, teniendo los contratos anteriores el marco legal existente en cada momento.

Derechos y obligaciones del inquilino en un local comercial

La ley de alquileres establece aumentos según un índice elaborado por el Banco Central. Quienes sean inquilinos y hayan firmado su contrato en mayo del 2022 pagarán el próximo mes un aumento cercano al 96%.

Es decir, todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 solo podrán actualizar su renta con, como máximo, un incremento máximo del 2% (salvo excepciones). Para 2024 el límite se ha fijado en el 3% de subida.

Imaginemos un alquiler de 850€ que debe actualizarse en diciembre de cada año. El valor del IPC de diciembre de 2022 es del 5,7% (puede consultarse aquí) La ecuación quedaría: 850€ x (1+0,057) = 898,45€

Para los inquilinos que deban afrontar ese cambio en octubre de 2023, el incremento en el monto mensual del alquiler será muy importante. Tras 12 meses sin cambios, estas familias ahora tendrán que pagar más del doble que lo desembolsado en septiembre. En concreto, de un mes al otro el aumento será de un 115,3%.

En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.

A través del Decreto 533/2023, estas modificaciones fueron oficializadas por el Poder Ejecutivo y la norma “entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial”, es decir, este miércoles 18 de octubre de 2023, y “resultará de aplicación para los ejercicios fiscales 2023 y siguientes”, según ...

Consiste simplemente en aplicar a la renta mensual el IPC interanual publicado a la fecha de actualización. Si el IPC es positivo, la renta sube; y si el ipc es negativo, la renta baja. Un error frecuente es esperar a que salga el ipc del mes en que el contrato cumple una anualidad para actualizarlo.

¿Cuántas fianzas se pueden pedir como máximo? Entonces, ¿es legal pedir dos meses de fianza? Resumiendo lo comentado anteriormente, son 3 las mensualidades del alquiler que cómo máximo puedes pedir al inquilino: una fianza inicial y dos mensualidades adicionales.

Para ello, debe comprobar y acreditar la posesión pública, cuando haya habitado más de 10 años en un predio y ejercer todas las actividades como dueño, en ese momento puede adelantar un proceso judicial para que lo declaren formalmente como propietario del inmueble.

¿Qué sucede cuando el inmueble está alquilado? La norma general es que el IBI lo debe pagar el propietario, según el artículo 20.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), ya que es un impuesto que recae sobre la vivienda o local y este inmueble pertenece al propietario y no al inquilino.

Aparte del impago de la cuota del alquiler, existen otros motivos para echar al inquilino del local comercial: la falta de pago de la actualización de la renta o de la fianza, las obras no consentidas, si hay actividades ilegales, molestas o insalubres, subarriendo inconsentido, etc.

La LAU afirma que, excepto si se ha llegado a un pacto que diga lo contrario, la duración del contrato de alquiler de un local comercial será de 5 años, en el caso de que el arrendador sea una persona física, y de 7, si el arrendador es una persona jurídica.

¿Cuándo se tiene que pagar el alquiler? Todo lo relativo al pago del alquiler está recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), más concretamente en el artículo 17. La ley establece que, salvo pacto contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes.

¿Cómo llenar un contrato de arrendamiento de local comercial?

Es importante tener en cuenta que, si vendes el local estando alquilado, el contrato de alquiler se transfiere automáticamente al nuevo propietario. Esto significa que el comprador tendrá que respetar los términos del contrato de arrendamiento existente, incluyendo los plazos y las condiciones establecidas en el mismo.

Lo más habitual es que se exija el desahucio y el pago de las rentas, aunque es posible que lo segundo no se consiga porque el arrendatario es insolvente. Hay que presentar la demanda ante el juzgado para que decida resolver el contrato y, posteriormente, ejecutar el lanzamiento.

¿Cuándo se aplica el 2% de IPC en los alquileres? Los grandes tenedores, es decir, aquellos que posean más de 10 viviendas en alquiler, nunca podrán exceder el límite del 2%. En cambio, los pequeños propietarios podrán negociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje.

Si no te comunican subida, pagas lo mismo hasta que lo hagan

Así, si el arrendador le carga un recibo con cualquier incremento, sea del 2% o superior, el usuario tendrá derecho a exigirle la devolución de ese aumento.