¿Por qué Ley se rigen los alquileres en España?

La Ley vigente que regula los arrendamientos urbanos es el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.hace 3 días

Se elimina la Actualización Anual del Alquiler sobre el IPC

En 2023, el precio máximo de subida del alquiler será del 2% En 2024, las subidas estarán limitadas a un máximo del 3% A partir de 2025, se creará un nuevo índice que será más estable y menor que el IPC para actualizar los importes en Enero de 2025.

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Desde su implementación, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.

Esta ley prevé un plazo mínimo de 3 años para los contratos de alquiler de inmueble cualquier a sea su destino (habitacional o comercial), si las partes establecen un plazo menor a éste se lo considera celebrado por el plazo mínimo legal de 3 años.

En alquileres de vivienda la subida anual en 2023 está limitada al 2%. Si toca actualizar entre septiembre y diciembre, la subida a aplicar es el 2%. Para las actualizaciones a realizar en 2024 el límite es del 3%, con las observaciones que le exponemos.

Resumiendo lo comentado anteriormente, son 3 las mensualidades del alquiler que cómo máximo puedes pedir al inquilino: una fianza inicial y dos mensualidades adicionales.

Si quieres saber más sobre los cambios que supone la nueva Ley, no dejes de leer nuestro artículo sobre las principales claves de la Ley de Vivienda. En resumen, la nueva Ley de Vivienda en España, en líneas generales, no afecta retroactivamente a los contratos de alquiler firmados antes de su entrada en vigor.

La duración mínimo del contrato de alquiler es de 5 años para una persona física, aunque lo habitual es firmar un contrato de un año e ir ampliando hasta alcanzar ese plazo. En cambio, si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años y una prórroga mínima de tres años.

El BOE de 25 de mayo de 2023 publicó la Ley por el derecho a la vivienda. Entra en vigor desde el 26 de mayo, salvo en lo referente a los cambios en los incentivos fiscales en IRPF para el arrendador de vivienda, que entra en vigor el 1 de enero de 2024.

¿Qué sucede cuando el inmueble está alquilado? La norma general es que el IBI lo debe pagar el propietario, según el artículo 20.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), ya que es un impuesto que recae sobre la vivienda o local y este inmueble pertenece al propietario y no al inquilino.

El artículo 950 del Código Civil establece que "La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública co- mo propietario durante diez años".

Es decir, a partir de 2024 el índice de actualización de renta será del 3%, por lo que si pagamos 1.000€ al mes, el propietario del inmueble podrá incrementar el precio del alquiler 30€ mensuales (360 euros al año) siempre y cuando no lleguemos a otro acuerdo entre casero e inquilino.

La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes pero, si esta es inferior a cinco años, cuando llegue el momento del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años si el inquilino lo desea.

Al no existir un contrato firmado, el plazo para resolver el mismo es de seis meses. De esta forma el arrendatario podrá dar finalizado el alquiler al trascurrir seis meses desde el comienzo. Como vemos el plazo de reduce de un año a seis meses, respecto a un contrato formalizado por escrito.

Para asegurarte de que tu contrato de alquiler es legal puedes acudir al Registro de la Propiedad y verificar que se encuentre inscrito en él. De lo contrario, tu contrato sería inválido ante cualquier trámite ante la Administración.

Es decir, todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 solo podrán actualizar su renta con, como máximo, un incremento máximo del 2% (salvo excepciones). Para 2024 el límite se ha fijado en el 3% de subida.

Es decir, el límite a la subida en el precio del alquiler pasa del 2% al 3%. Así que hasta ahí te podrá subir la renta el propietario. Si pagas, por ejemplo, 1.500 euros, el incremento podrá ser de 45 euros.hace 3 días

La mejor forma de avisar al arrendatario de la subida del alquiler es mediante una notificación escrita que deje constancia fehaciente de tu voluntad. También podrás ponerle una nota en el recibo de pago de la mensualidad anterior.

El propietario está obligado a asumir las reparaciones necesarias para que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad. Estas obras no incidirán en el aumento del precio del alquiler. Al propietario le corresponde ocuparse del mantenimiento de suelo, paredes y techos.

No existe ninguna ley ni organismo que regule cuál es la comisión o los honorarios mínimos y máximos que hay que pagar a una inmobiliaria para gestionar el alquiler de una vivienda. Sin embargo, el porcentaje suele ser de un 10% de la renta anual o una mensualidad entera, a veces hasta dos.

Al concluir el contrato de alquiler, el propietario debe devolver íntegra la fianza, si el inmueble se entrega en buenas condiciones. En caso contrario, el casero podría quedarse con una parte o la totalidad de la garantía, para acometer las oportunas mejoras y reparaciones.

Tendremos cinco años de prórroga obligatoria. Posteriormente, hay una prórroga adicional por plazos anuales de hasta tres años, siempre que las partes no denuncien el contrato. A partir de ahí, el contrato pasa a tácita reconducción.

Con carácter general la Ley de Vivienda entra en vigor el 26 de mayo de 2023. No obstante lo anterior, alguna de las medidas contempladas no serán objeto de aplicación inmediata.

Los gastos derivados de una renovación de un contrato corresponden al arrendatario, es decir, a la persona que va a vivir en la vivienda durante el tiempo estipulado en el propio contrato.

Tácita reconducción después del octavo año de alquiler

A este hecho se le llama “tácita reconducción” y quiere decir, que el contrato se renueva automáticamente por un período de un año o de un mes y quedará sometido al Código Civil español y no a la LAU.

Los contratos de arrendamiento se renuevan de forma automática a los cinco años. Para cancelarlos, es necesario avisar con antelación al término del mismo. La ampliación automática de un contrato de alquiler se cumple después de que el acuerdo cumpla cinco años de vigencia.