¿Qué es evicción en un contrato de compraventa?

La evicción, desde una perspectiva legal, se manifiesta cuando una sentencia firme priva a un adquirente de un derecho que le fue otorgado previamente, debido a un error administrativo o judicial. Normalmente se da en el contexto de una compraventa.

La evicción es un término jurídico que refiere a la privación que eventualmente puede sufrir un comprador del bien adquirido por alguna sentencia emitida posterior a la negociación. Precisamente en estos casos es que el vendedor está obligado y tiene el deber de proceder al saneamiento por evicción.

Civ. Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno. En especial, privación de lo comprado por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra.

Art. 2.091. Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquiriente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de la cosa.

En una evicción el primer paso será la notificación de una cita y de la reclamación. El citatorio notifica al arrendatario que está siendo demandado y para proteger sus derechos, deberá contestar dentro del plazo especificado. La queja explica la demanda y expone el punto de vista del arrendador.

La evicción completa implica la devolución total del todo que se adquirió erróneamente. Evicción parcial. Mediante la cual no se llega a devolver todo lo que se obtuvo por error.

Con la reforma, la acción de saneamiento por vicios ocultos de un inmueble adquirido en un contrato conmutativo, prescribe en un año (ya no en seis meses) contado desde su entrega.

Civ. Acción dirigida a la privación de la propiedad de una cosa entregada al comprador por reconocerse el mejor derecho que corresponde a un tercero.

Tres requisitos constituyen la evicción: 1º que el comprador sufra una privación de toda o parte de la cosa vendida; 2º que esa privación se produzca a virtud de una sentencia judicial, y 3º que la privación provenga de una causa anterior a la venta.

Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.

Artículo 1254.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

Es necesario tener presente que se cuenta con seis meses (desde la entrega del bien) para realizar posibles reclamaciones por vicios ocultos. En este plazo de seis meses es cuando el comprador debe exigir judicialmente el saneamiento del inmueble.

Requisitos para que Opere el Saneamiento por Evicción

1º) Que al comprador se le prive total o parcialmente del inmueble adquirido. 2º) La privación de la finca debe ser como consecuencia de una sentencia firme en la que se estime la pretensión del tercero demandante.

Un vicio oculto es ese daño o ese desperfecto que puede tener un bien, mueble o inmueble, que en el momento de la compraventa el comprador desconoce, es algo que no se nota a simple vista.

caso de una evicción parcial, el adquirente puede elegir entre una indemnización proporcionada a la pérdida que ha padecido, o la resolución de la enajenación, si la parte de la cosa en que ha sido vencido fuere de tal importancia con respecto al todo, que sin ella no hubiera realizado la adquisición.

Obligaciones del Vendedor

Entregar al comprador la cosa vendida. Garantizar la calidad de la cosa. Responder del saneamiento por causa de evicción y por los vicios o defectos ocultos del bien enajenado. Entregar los documentos legalmente necesarios para acreditar la adquisición del bien objeto del contrato.

Si el comprador no ha pagado el precio, el vendedor no está obligado a entregar la cosa vendida, salvo que en el contrato se haya convenido un plazo para el pago.

Artículo 1430.

- Puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria.

ARTICULO 1546. <CONDICION RESOLUTORIA TACITA>. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

Sin embargo, si el incumplimiento de contrato es oral, entonces las partes tienen hasta dos años para presentar la demanda después del incumplimiento. Por otro lado si la demanda presentada es por fraude, el tiempo de prescripción es de tres años a partir de que se presentó dicho fraude.

Si ha comprado una casa y ha identificado algún vicio oculto, tiene derecho a cancelar el contrato de compraventa y pedir el reembolso. Además, si puede demostrar que el vendedor conocía estos defectos graves y trató de disfrazarlos, tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que ha ocasionado.

Teniendo estos puntos en cuenta, los vicios ocultos más habituales en una vivienda de segunda mano son los defectos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades, goteras, etc.; las grietas o fisuras en la estructura, el sistema eléctrico, el aislamiento…

La forma más segura es que un profesional realice un informe pericial del estado de la vivienda, en el que se indiquen si existen patologías, como grietas, daños en las tuberías o sistema eléctrico, así como el alcance de estas patologías.

Pérdida del derecho al saneamiento: El adquirente pierde el derecho de exigir el saneamiento en los siguientes casos: a. Si no pidió y cuidó que se citara al transferente con la demanda del juicio de evicción. b.

En las compras a distancia (en línea, por teléfono, por catálogo…) o fuera de un establecimiento mercantil (un vendedor a domicilio, en una excursión…) el comprador dispone de un plazo de 14 días naturales para devolver el producto y obtener el reembolso íntegro.

Pues bien, el Código Civil es claro al respecto: “el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase”.

Se designa con el nombre de saneamiento por evicción la obligación de proporcionar la posesión pacífica; con el nombre de saneamiento por vicios ocultos, la de proporcionar las condiciones aparentes de la cosa. Es una obligación complementaria de la de entrega de la cosa, que no cabe sin ésta.