¿Qué es una hipoteca senior?

La Hipoteca Inversa es un préstamo hipotecario que permite a mayores de 65 años obtener, con la garantía de su vivienda, un abono mensual con el que podrá complementar sus ingresos durante un periodo de tiempo determinado, existiendo la posibilidad de recibir estos pagos durante toda la vida.

Los préstamos senior (o “hipotecas senior” o “primeras hipotecas” o tenedores de deuda con “primer gravamen”) están en primera posición (es decir, tienen prioridad de primer gravamen) . Los préstamos junior (o “hipotecas junior” o tenedores de deuda de “segundo gravamen” o capital mezzanine) tienen una prioridad menor que un prestamista primero o anterior (senior).

Primeras conclusiones sobre las ofertas de hipoteca inversa

En caso de abono total no llega al 30% del valor del inmueble. Para un valor medio de 200.000 euros y una edad de 75 años, la renta a percibir no supera los 300 euros mensuales. En el caso de un inmueble de 450.000 € no llega a los 600 €.

Así, el hipotecado tendría hasta los 80 años para pagar su deuda. Por su parte, entidades como Caixabank, Ibercaja, Kutxabank, Bankinter o Banco Sabadell marcan su límite de edad máxima en 75 años, mientras que en BBVA los hipotecados no pueden llegar a superar los 70 años.

Qué es una hipoteca inversa

El Banco de España define la hipoteca inversa como “un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre otras viviendas), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65”.

Esto significa que, si te planteas comprar una vivienda con más de 50 años, el plazo máximo por el que te concederán el préstamo hipotecario será de 25 años, mientras que si la pides a los 60 años el plazo se reducirá a 15 años como máximo.

La deuda senior es un tipo de deuda emitida por un agente económico de la mejor calidad crediticia posible. Esta deuda sitúa a su poseedor por delante del resto (orden de prelación) a la hora de cobrar si ese emisor quiebra.

Para calificar para una hipoteca inversa, los prestatarios deben ser propietarios absolutos de su casa o tener un valor líquido significativo. ¿Exactamente cuánto capital se necesita para una hipoteca inversa? El porcentaje específico varía según el prestamista y el tipo de hipoteca inversa, pero la regla general es tener al menos el 50 % del valor líquido de su vivienda .

Si se tratara de una hipoteca variable de 50.000 euros con un diferencial del 1,00 % y un euríbor del 2,629 % (recordamos que es el valor que marcó el tipo de referencia en octubre de 2022), estaríamos hablando de unas cuotas de unos 390 euros mensuales.

En el caso de la hipoteca a interés variable la cuota será de unos 500 euros mensuales. Si prefieres un interés fijo, pagarás algo más, alrededor de 550 euros. Una vez más debes tener en cuenta que la cantidad final dependerá del banco elegido y de los productos que contrates con la entidad.

Generalmente, el límite de edad se establece alrededor de los 75 años.

Los bancos que ofrecen el 100% en estos casos son Bankinter y Deutsche Bank, aunque en otros como Santander optarías al 90% de financiación.

Unicaja, Banco Santander, Ibercaja y Kutxabank (cuyas ofertas están disponibles en el 910 918 286) son los bancos que dan el 100% de la hipoteca a día de hoy, o que, al menos, cuentan con las ofertas que más cerca se quedan de llegar este porcentaje.

La tasa de interés de una hipoteca inversa suele ser más alta que la de una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda . Asegúrese de comparar soluciones. Las tasas de interés pueden aumentar o disminuir con el tiempo. Dado que no es necesario que pague el préstamo antes de la fecha de vencimiento, los intereses se siguen acumulando y pueden terminar siendo un costo significativo.

Lo que quede después de liquidar la hipoteca inversa es su capital y usted lo conserva . vender la casa y liquidar el préstamo o refinanciar la hipoteca inversa con un préstamo convencional y conservarla en la familia.

Con un préstamo de hipoteca inversa, el monto que el propietario le debe al prestamista aumenta (no disminuye) con el tiempo. Esto se debe a que los intereses y tarifas se agregan al saldo del préstamo cada mes . A medida que aumenta el saldo de su préstamo, el valor líquido de su vivienda disminuye. Un préstamo de hipoteca inversa no es dinero gratis.

En España lo habitual es que los bancos no concedan hipotecas a personas mayores de 75 años, aunque hay algunas que hacen excepciones y, con determinadas condiciones especiales, amplían el plazo hasta los 80 años. Es el caso del Santander, aunque otros también lo rebajan y lo limitan hasta los 70 años, como el BBVA.

El nivel de ingresos, la situación laboral, la cantidad ahorrada y la edad son algunos de los aspectos en los que las entidades bancarias se basan para medir la solvencia del cliente antes de autorizar un préstamo hipotecario. Hoy existen, además, herramientas tecnológicas que asisten en esta evaluación.

Calcular la cuota de una hipoteca de 300.000 euros

En este caso, el cálculo de la cuota e intereses a pagar queda del siguiente modo: Cuota mensual: 1.232,68 € Intereses pagados: 143.766 € Importe total pagado al final del préstamo: 143.766 €

Hay dos tipos principales de deuda senior: garantizada y no garantizada . Como tesorero, me ha beneficiado comprender las diferencias entre estos dos tipos de deuda para poder lograr una financiación óptima para las empresas para las que he actuado.

Una deuda senior a plazo tiene un cronograma de amortización , donde la empresa prestataria deberá pagar las cuotas fijas de intereses y principal. Lo que diferencia la deuda senior a plazo de una deuda normal es que puede incluir un pago único en la fecha de vencimiento.

Debido a que los préstamos bancarios senior tienen prioridad en la estructura de pago , son relativamente seguros, aunque todavía se consideran activos sin grado de inversión , ya que la mayoría de las veces los préstamos corporativos del paquete se otorgan a empresas sin grado de inversión.

Como requisitos básicos pueden pedir una hipoteca inversa todas las personas de 65 años o más (aunque existen entidades que elevan este margen hasta los 70 años), personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o a personas con dependencia.

Por lo tanto la ventaja es doble; conserva la vivienda y obtiene efectivo. La mayor desventaja es que, al revés que una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando, por lo que con el paso de los años, el prestatario puede acabar debiendo más dinero que el valor de mercado de la vivienda.

"La Hipoteca Inversa es una forma de obtener unos ingresos adicionales para complementar tu pensión pública, aprovechando el valor de tu vivienda."

¿Cuánto se paga por una hipoteca de 100.000 euros a 30 años? Las cuotas se reducen mientras el plazo va creciendo, al subir 30 años para pagar una hipoteca la cuota aproximada mensual en un interés fijo será igual o menor a 400 euros.

Así pues, con una hipoteca de 75.000 euros podrías pagar un inmueble de 125.000 euros, siempre que tú cuentes con los 50.000 euros restantes, más 12.500 euros para pagar los gastos vinculados a la hipoteca.