¿Qué hacer en caso de evicción?

Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla.

Saneamiento por Evicción: Es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacífica de la cosa vendida y responder si ocurre una evicción. Las partes pueden ampliar o renunciar a esta obligación mediante pactos contractuales.

Dicho en otras palabras, una vez que se ha realizado la compraventa de un inmueble el vendedor responde por evicción si una tercera persona reclama judicialmente como suya la titularidad transmitida, favoreciéndole la sentencia y, perdiendo el comprador la propiedad adquirida de la finca.

Con la reforma, la acción de saneamiento por vicios ocultos de un inmueble adquirido en un contrato conmutativo, prescribe en un año (ya no en seis meses) contado desde su entrega.

En cuanto a la duración de la responsabilidad por evicción, el régimen del Código Civil no establece ningún plazo específico, por lo que será necesario estar a lo establecido en el artículo 1.964 CC para las acciones personales que no tienen plazo especial señalado.

El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor. Artículo 1476.

El saneamiento por evicción es la obligación a cargo del vendedor (o de sus herederos, artículo 1257 del Código Civil o CC) de responder frente al comprador en el caso de que tras la entrega se vea privado de la cosa comprada por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra (artículo 1475 del CC).

Artículo 1254.

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

La manera más segura y fiable de poder demostrar los vicios ocultos coches es contratando un perito que se encargue de realizar un informe detallado sobre el estado del vehículo, así como las problemáticas o defectos que presenta.

Así, como vicios ocultos más habituales podemos citar los levantamientos de baldosas, la incorrecta impermeabilización de una terraza que produce goteras, o las grietas ocasionadas por un defecto en la cimentación, entre otros.

Es necesario tener presente que se cuenta con seis meses (desde la entrega del bien) para realizar posibles reclamaciones por vicios ocultos. En este plazo de seis meses es cuando el comprador debe exigir judicialmente el saneamiento del inmueble.

Si ha comprado una casa y ha identificado algún vicio oculto, tiene derecho a cancelar el contrato de compraventa y pedir el reembolso. Además, si puede demostrar que el vendedor conocía estos defectos graves y trató de disfrazarlos, tiene derecho a una indemnización por los daños y perjuicios que ha ocasionado.

Según el artículo 1.055 la responsabilidad por vicios ocultos caduca a los 3 años de recibido el inmueble, y 6 meses desde recibido o puesto en funcionamiento la cosa mueble.

Civ. Pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno.

Así, la inclusión de la expresión cuerpo cierto en cualquier documento contractual, público o privado, significa que el precio pactado por las partes no se basa en la superficie del inmueble sino en una representación/asunción que hacen de ésta. Se trataría de una medida de referencia que en ningún caso es exacta.

La evicción consiste en la turbación o pérdida que sufre el adquirente de un bien o de un derecho real sobre el mismo, por los efectos legales que produce una sentencia firme originada por una acción anterior a la fecha de enajenación o transmisión de un bien.

La definición completa de la evicción resulta en nuestro Código Civil de los artículos 1838 y 1839. Según ellos, puede decirse que es la privación que sufre el comprador de toda o parte de la cosa vendida por una sentencia judicial, a consecuencia del ejercicio de un derecho preexistente al contrato de venta.

La acción reivindicatoria es aquélla que le compete a quien no está en posesión de la cosa, de la cual tiene la propiedad y su efecto será declarar que el actor tiene el dominio sobre ella y que el demandado se la entregue con sus frutos y accesiones.

La evicción completa implica la devolución total del todo que se adquirió erróneamente. Evicción parcial. Mediante la cual no se llega a devolver todo lo que se obtuvo por error.

1261 del Código civil establece: "No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: Consentimiento de los contratantes. Objeto cierto que sea materia del contrato. Causa de la obligación que se establezca."

ARTICULO 1546. <CONDICION RESOLUTORIA TACITA>. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.

Artículo 1108. Si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal.

En las compras a distancia (en línea, por teléfono, por catálogo…) o fuera de un establecimiento mercantil (un vendedor a domicilio, en una excursión…) el comprador dispone de un plazo de 14 días naturales para devolver el producto y obtener el reembolso íntegro.

Según la Ley de Ordenación de la Edificación, se establecen las siguientes garantías: Viviendas de segunda mano: 6 meses desde el momento en que se entrega la vivienda al comprador. Viviendas nuevas: 1, 3 o 10 años en función de los vicios o defectos de que se trate.

Un vicio es toda práctica, conducta o hábito que se considera una falta, un defecto, una enfermedad o un mal hábito. La palabra proviene del latín vitium, que significa «fallo o defecto», aunque el significado social que se le ha dado a la palabra se ha ido ampliando para incluirlo muchas otras acepciones.

En el contrato de arrendamiento, ya sea que el arrendador los conozca o no este deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados por la presencia de vicios ocultos, pudiendo este último además demandar la cancelación del contrato (artículos 2412 y 2490 del Código Civil Federal).

El vendedor está obligado a varias cuestiones: Custodiar y conservar el piso hasta la entrega: en la firma del contrato normalmente no se entrega la vivienda, sino que se entregará en la firma de la Escritura Pública de Compraventa, por lo que entre estas dos firmas el vendedor está obligado a cuidar el inmueble.