¿Qué Ley de arrendamientos urbanos es aplicable al contrato de alquiler?

La ley que rige los contratos de arrendamiento, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Creada en 1964 y modificada en varias oportunidades a lo largo de los años. Siendo su última modificación la realizada en marzo de 2019.

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Asimismo, la última Ley de Arrendamientos Urbanos entró en vigor el pasado 25 de mayo de 2023, tras aprobarse la Ley 12/2023, de 24, también conocida como “Ley por el derecho a la vivienda”.

Ley de alquileres 2023: ¿cuáles fueron los cambios clave para dueños e inquilinos? Valores sólo en pesos. Frente a la creciente dolarización del mercado de alquileres y a los pagos por adelantado, la ley aclaró que el precio "debe fijarse como valor único, en moneda nacional y por períodos mensuales".

La Ley de Vivienda de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Desde su implementación, ha introducido cambios significativos en el panorama inmobiliario español, afectando tanto a propietarios como a inquilinos.

Si quieres saber más sobre los cambios que supone la nueva Ley, no dejes de leer nuestro artículo sobre las principales claves de la Ley de Vivienda. En resumen, la nueva Ley de Vivienda en España, en líneas generales, no afecta retroactivamente a los contratos de alquiler firmados antes de su entrada en vigor.

Esta normativa no es nueva. De hecho, fue promulgada por primera vez en el año 1964 y modificada en diversas ocasiones hasta marzo del 2019, que es la última variación que se ha llevado a cabo hasta la fecha.

El Gobierno aprobó el pasado 1 de Marzo el Real Decreto-ley 7/2019 sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que modificaba la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece lo siguiente en su artículo 11: El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Para este 2023, la norma mantiene el límite al 2%. Este límite se mantiene debido a la prórroga del Gobierno a los límites establecidos en marzo de 2022. Y que se ha ido ampliando hasta llegar al 31 de diciembre de este 2023.

La Ley de Alquileres (N° 27551), sancionada en el Senado de la Nación el jueves 11 de junio de 2020 modifica el marco legal para los contratos de locación de vivienda. Conocé las principales modificaciones y puntos de la ley. ACTUALIZACIÓN DEL ALQUILER.

Se puede calcular por regla de tres simple, multiplicá el último índice (fecha actual) por 100 y luego al valor obtenido se lo divide por el primer índice, por último al resultado final se le resta 100, de esta manera tenés el porcentaje de aumento que debe aplicarse al valor inicial del alquiler.

¿Qué sucede cuando el inmueble está alquilado? La norma general es que el IBI lo debe pagar el propietario, según el artículo 20.1 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), ya que es un impuesto que recae sobre la vivienda o local y este inmueble pertenece al propietario y no al inquilino.

El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Se trata de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

¿Qué pasa si no se renueva el contrato de alquiler de una vivienda? Si se avisa cumpliendo los plazos de preaviso, el contrato de alquiler llegará a su fin. Si el inquilino se queda en el piso sin renovar el contrato, habrá que recurrir a la justicia para recuperar la vivienda.

Con carácter general la Ley de Vivienda entra en vigor el 26 de mayo de 2023. No obstante lo anterior, alguna de las medidas contempladas no serán objeto de aplicación inmediata.

En resumen, quienes ya tienen contratos firmados y en vigencia no experimentarán cambios, y todo continuará de la misma manera hasta la expiración del contrato, con ajustes anuales regulados por el Índice de Contratos de Locación supervisado por el Banco Central.

Es decir, a partir de 2024 el índice de actualización de renta será del 3%, por lo que si pagamos 1.000€ al mes, el propietario del inmueble podrá incrementar el precio del alquiler 30€ mensuales (360 euros al año) siempre y cuando no lleguemos a otro acuerdo entre casero e inquilino.

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó esta madrugada un proyecto que modifica la Ley de Alquileres, por lo que -una vez que la norma sea publicada por el Poder Ejecutivo en el Boletín Oficial- se modificarán las condiciones de los contratos para los propietarios y los inquilinos.

Artículo 20.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Como indica el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración mínima del alquiler siempre se pacta libremente por ambas partes. Si es inferior a 3 años de duración, se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el alquiler alcance una duración mínima de 3 años.

Es decir, todos los contratos de alquiler que cumplan año antes del 31 de diciembre de 2023 solo podrán actualizar su renta con, como máximo, un incremento máximo del 2% (salvo excepciones). Para 2024 el límite se ha fijado en el 3% de subida.

La mejor forma de avisar al arrendatario de la subida del alquiler es mediante una notificación escrita que deje constancia fehaciente de tu voluntad. También podrás ponerle una nota en el recibo de pago de la mensualidad anterior.

Subida del alquiler en 2024: máximo un 3%

En 2024, la situación no será muy diferente, ya que también habrá un tope a la subida del alquiler, concretamente, un 3%. Retomando el ejemplo anterior, un contrato de alquiler de 1000 €/mes podrá subirse, a partir de enero de 2024, hasta los 1030 €/mes como máximo.

La duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes pero, si esta es inferior a cinco años, cuando llegue el momento del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años si el inquilino lo desea.

Los alquileres se actualizan una vez al año. A partir de la sanción de la Ley de Alquileres (27551) en julio de 2020, los contratos se extendieron de dos a tres años y se reformuló la forma en la que se determinan sus precios: el valor se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato.

El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato cumplidos los 6 primeros meses de locación. Debe preavisar con 30 días de anticipación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente si ocurre antes de cumplido el primer año, y de sólo 1 mes si es posterior al año.