¿Qué significa que una parcela es urbanizable?

Se trata de un suelo que viene delimitado en los instrumentos de planeamiento urbanístico, como un terreno disponible para nuevo desarrollo y crecimiento urbano, lo que sucederá cuando se efectúen las obras de transformación correspondientes.

En puridad, la verdadera transformación del suelo urbanizable a urbano solo se realizará cuando el planificador revise el PG estructural y constate que las meras expectativas de desarrollo se han confirmado, se encuentra urbanizado y que por ello clasificará como urbano.

Para urbanizar un terreno urbanizable hay que redactar una figura de planeamiento (plan parcial), y tras su aprobación, un proyecto, que es el proyecto de urbanización. Lo realizan arquitectos, apoyados por equipos multidisciplinares de expertos en tráfico, ingenieros medioambientales, etc.

Para saber si un suelo rural es urbanizable debemos solicitar la cédula urbanística en el Ayuntamiento: en ella se nos indicará qué tipo de calificación tiene la parcela, si es urbana (ya se puede construir en ella), no urbanizable (no se puede construir en ella) o urbanizable (todavía no se puede construir pero está ...

Dentro de esta clase de suelo, existen dos categorías según la consolidación de la urbanización, y son el suelo urbano consolidado y no consolidado. El suelo no urbanizable es aquel en el que no está previsto su desarrollo urbanístico y el suelo urbanizable es aquel idóneo para absorber el crecimiento previsible.

El suelo no urbanizable es aquel en el que por definición no se puede destinar a otros fines distintos del agrícola, forestal, ganadero, cinegético y, en general, de los vinculados a la utilización racional de los recursos naturales, dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.

Se puede construir una casa nueva en un terreno no urbanizable siempre que esté vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal de la finca. Para que esto sea posible, la vivienda debe estar alejada de la residencia habitual del propietario y ser indispensable para la explotación del suelo.

Construir en una finca rústica sin licencia es ilegal, por lo que las administraciones municipales, autonómicas o estatales pueden tomar medidas y sancionar al propietario. Incluso, pueden exigir la demolición de las obras realizadas sin permiso.

Como decíamos antes, los metros cuadrados que se pueden construir en un terreno rústico varían mucho en función de la legislación autonómica y municipal. Sin embargo, una edificabilidad habitual de vivienda en un terreno calificado como no urbanizable y no protegido puede rondar los 0,01m2/m2 a 0,03m2/m2.

Para que un suelo rústico o rural pase a ser urbanizable, es decir, para que pueda transformarse de manera ordenada en suelo urbanizado, es necesario e imprescindible que se establezca su ordenación mediante planes urbanísticos. Son estos los que definen las clases de suelo.

¿Quién paga el coste de la urbanización? Los gastos de urbanización los paga la persona física o jurídica propietaria del suelo sujetos a modificación de la clasificación del suelo. Además, deberá ceder el derecho de 10º uso al ayuntamiento.

Para conocer la situación urbanística de un terreno hay que ir al departamento de Urbanismo del Ayuntamiento en el que se ubique la parcela. Allí nos facilitarán la información que nos permitirá saber si el uso y construcción que queremos llevar a cabo en el solar es posible.

El terreno debe tener una extensión mínima de 2000 metros cuadrados para poder realizar construcciones. Acceso a vía pública: Es necesario que la parcela cuente con acceso a una vía de uso público, ya sea una carretera, camino o calle.

Para poder construir una vivienda en terrenos rústicos, serán imprescindibles las siguientes condiciones: La parcela debe tener como mínimo 2000 metros cuadrados, debe tener acceso a una vía de uso público y contar con los suministros básicos (agua, luz, red de saneamiento, recogida de basuras).

Así las cosas, es permitido construir una vivienda en un terreno no urbanizable que esté vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal, como por ejemplo, un granero. Asimismo, también está permitido instalar casas prefabricadas móviles, ya que no necesitan ningún tipo de obra en el terreno.

Para saber si el terreno es edificable y podemos comenzar la construcción hay que consultarlo en el área de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la finca. En este departamento informan sobre su estado, si el terreno es urbanizable y sobre cuántas plantas se pueden edificar, entre otras características.

Como norma general, no se puede construir en suelo rústico, pero sí pueden llevarse a cabo explotaciones agrícolas, ganaderas, forestales, cinegéticas o análogas, y también construcciones de otros usos, como viviendas.

¿Qué ocurre si edifico en suelo rústico y no está permitido? El Código Penal español, en su artículo 319, impone penas de prisión desde 1 a 3 años y multa de 12 a 24 meses a aquellas personas que lleven a cabo obras de edificación no autorizables en suelo no urbanizable.

La legislación estatal no prevé una definición concreta de la clasificación de suelo como urbanizable ya que únicamente considera a los suelos urbanos o rurales. En este sentido, para poder encontrar una definición de suelo urbanizable se ha de atender a la legislación urbanística autonómica.

El suelo rústico también conocido como rural o no urbanizable, es una de las situaciones básicas del suelo, que se define como la porción de terreno que se encuentra fuera de los límites de una zona urbanizada o urbanizable, y cuyo destino no está referido al uso residencial o comercial.

El suelo urbano consolidado es el que se encuentra en la ciudad y no requiere de transformación urbanística. Es el que tiene la condición de solar y aquellos que para alcanzarla solo necesitan alguna obra a costa del propietario.

Para ello es tan sencillo como acudir a la notaría más cercana con la escritura de propiedad de la finca (o fincas adscritas a la caseta), la licencia municipal y la memoria agronómica. Con esta documentación el notario tramitará en unos días la inscripción en catastro y el registro de la propiedad.

La construcción no podrá ocupar más del 20% de la superficie de la parcela. Las características constructivas y estéticas deben estar acordes con el entorno. La altura máxima de la construcción será de 7 metros o dos plantas. La edificación se realizará minimizando el impacto visual y la topografía del terreno.

Los precios de construcción de casas prefabricadas suelen oscilar entre 25.000 € y 200.000 €. Y aunque es posible encontrar presupuestos para pequeños proyectos por menos de 10.000 €, también se pueden construir casas prefabricadas de lujo por precios superiores a 300.000 € e incluso al millón de euros.

Deficientes. Finalmente, están los suelos deficientes, que suelen estar compuesto por fangos, materia orgánica o material de relleno. Son suelos no aptos para la cimentación. Con un terreno deficiente habrá que trabajar con cimentaciones profundas como pilotes o micro-pilotes.

No siempre es legal construir una vivienda en suelo no urbanizable. Sin embargo, si la finca rústica cuenta con una casa preexistente inscrita en el Registro de la Propiedad con una antigüedad de más de 40 años, sí que es legal residir en ella. Además, se podrán acometer obras de mejora y restauración.